7月，上半年翻篇，下半年刚起步

2019年上半年

海宁楼市的表现可圈可点

呈现出几大特点

住宅成交小阳春

土地出让先紧后松

价格相对稳定

二手房成交上涨

……

海宁-金国华摄 

第一个关键词：小阳春

2019年春节后，楼市春暖花开。

据相关统计，全国70个大中城市中，2-4月新房价格环比上涨的城市持续增加。至5月，不少地方开始“退烧”。

有业内人士提出：“可以小阳春，但不能入夏”。

似乎到了6月，楼市就会无法避免进入“淡季”。但就海宁全市的住宅销售成绩来看，海宁可以说是“小阳春顺利过渡到了夏天。”

（2018-2019年6月全市住宅销售情况-来源市房管处）

从表格中，我们可以看到，今年二季度以来，我市房地产市场成交量有明显回升，全市住宅销售面积64.63万㎡，较一季度环比上涨132.5%。

其中5月份全市住宅成交创年度新高（2336套），接近去年购房高峰的同期水平。

（2019年1-6月海宁各区域销售情况-来源市房管处，单位：万平方米）

第二个关键词：先紧后松

截至2019年6月底，全市出让房地产开发用地（不含安置用地）共6宗，为商住用地，总面积22.52万㎡，同比减少41.17%；土地出让金33.25亿元，同比减少53.44%。

（2019年上半年出让6宗商住用地详情-来源海宁地产研究院）

可以说，今年上半年土地出让数量是比较少的，供地速度有所放缓。

（2017-2019上半年房地产开发用地出让情况-来源市房管处）

从6月12日的土拍结果来看，许村、市区城南地块竞争很激烈，开发企业拿地意愿增强。

虽然上半年商住用地出让地块较少，但6月，海宁有10宗商住用地挂牌，这10宗地预计将在7月开拍。同时7月4日，海宁土地市场再迎新地挂牌7宗。

至此，下半年海宁待拍商住用地添至17宗。可以预计的是，下半年至明年，购房者有更多市场项目选择的余地。

（6.12土拍城南地块竞争激烈）

海宁土地市场可谓沉寂已久，除了鸿翔、万城等前期拿地外，吉翔、佳源、锦申、华鸿、华景川、中天等开发商在海宁的一众项目，基本均接近收官节点。

接下去待拍的17宗商住用地，相信可以解一时之渴，也能让海宁楼市多元发展、增强行业竞争。

第三个关键词：价格较稳

昨天晚上11点多，地产君的朋友深夜打电话来，说自己要买房，拿不定主意买哪个楼盘，但“马上买”的决心很大。

朋友说：“因为价格从去年上涨一波后，目前比较稳定，是时候入手了！”

据市住房和城乡建设局房管处相关统计，2019年上半年全市住宅销售价格环比上涨1.5%。

相比去年下半年，今年以来，价格比较稳定，小幅度上涨。

从前期地产君在市区城南走盘情况来看，目前城南在售的项目主要有锦申·公园道一号（江南世家二期），佳源·珑府，工联·望园、藏绿园等。

公寓价格维持在1.7万元/㎡左右，如公园道1号剩余143㎡房源，由于楼层原因，售价约1.54万元/㎡；珑府在售小高层可挑选余地较大，均价约1.75万元/㎡。

截至6月底，全市新建住宅可售面积115.59万㎡，较2018年底减少5.93万㎡，全市去化周期9.14个月（按近12个月平均销量计算，下同），较2018年底延长1.62个月。

其中，市区住宅可售面积为50.28万㎡，去化周期为14.12个月；高新区住宅可售面积为12.5万㎡，去化周期为4.36个月; 许村（临杭）住宅可售面积为14万㎡，去化周期为5.37个月。

也正是全市局部区域的去化较快，库存相对较少，也让不少购房者想“及时出手”。

第四个关键词：二手房

据相关统计，今年上半年，全市二手房住宅交易面积36.46万㎡，同比增长15.34%。

地产君走访了市区一些房产中介公司，发现当下二手房的价格比较稳定，价格紧跟新房市场价格走势，少量高标价房源呈现有房无市的现象。次新房、刚改房更受欢迎。

随着近年来，海宁人口流动加快，来海宁工作、安家的新海宁人增多，加之环杭州湾、长三角城市群发展迅猛，在海宁买房的外地居民明显增多，在一定程度上也活跃了新房市场及二手房市场。

（2019年上半年外地购房人占比情况-来源市房管处）

2019年下半年

楼市怎么走？

“说到下半年楼市，其重要背景是面临中美贸易战不确定、经济下行压力、中小银行出现一些问题，中国政府势必会出台一些‘稳增长、宽货币’的政策。

而当这些流动性释放以后，如果再度流向房地产市场，在过去三年中已经历一次大涨基础上，房价再度大涨暴涨，中国房地产和金融的泡沫化将非常严重。

6月13日，在陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清对房地产金融化提出了空前严厉的批评和警告：‘应当下决心改变金融资产的分布结构；必须正视一些地方房地产金融化问题。’

‘近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。’

这是中国政府金融主管部门官员，对房地产金融化的严重性前所未有的描述和警告。

这些话被视为是对未来一段时间，可能出现的货币政策的变化，所导致的房价上涨的一种提前预警。也可以理解为，官方试图将房价维稳在一个狭窄的区间。比如，上涨5%，或者是和GDP增长幅度相匹配。

当然，面临着经济的下行压力和金融风险，官方同样不允许房价大跌。至于是否能达到目标，很难完全预判。目前中国所面临的经济形势和其他社会问题都非常复杂，有诸多变量。”

“下半年行情，因为上半年资金有所放松，已经发挥了一定作用，下半年能发挥的效应会逐渐递减，可能会出现开发投资的一个回落。

如果没有其他政策刺激的话，市场会持续疲乏态势。比较典型的是，目前已经有些城市出现了两极分化的局面，有的楼盘卖得很火，有的楼盘很冷清，这其实就是一种先兆，楼市本身在分化，购房者已经开始挑挑拣拣了。

政策层面，强调“六个稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期），再加上贸易战的大背景，因此不会进一步放松或收紧楼市。

目前采取的政策是一城一策，实际上是相机决策，比如有的城市上涨较多，那么就出台政策压一压，有的城市没怎么涨甚至下滑，那么就稍微宽松一下。实际上并没有长远的长效机制作为支撑，主要以结果为导向，维持一个‘稳’字。”

记者/编辑：祝佳  

 通讯员：朱征羽

部分结合《丁建刚房产》

本文所涉及面积均指建筑面积