热点关注我们观察一件事物，从广度上考虑叫纬度，从深度上分析叫纵深，看一个房地产市场也是这样，有广度和深度的理解才是完整和全面的！还因为，这是向这个行业和这座城市尊重、致敬的方式！
01
三个纬度
区域纬度
海宁市区
01
老城区
桐乡从崇德衍生发展到梧桐镇桐乡市，海宁从盐官衍生发展到硖石镇海宁市，我不知道历史的久远，只知道打开地图的时候，看见了徐志摩故居和东山、西山，以及那条让海宁人繁衍生息的母亲河——长山河的分支洛塘河，我想这应该是海宁城区最老的区域吧。
那时，围绕着海宁火车站的设立，整个城市开始萌动和成长：纵向以海昌路为中轴，西侧的文苑路、文宗路，东侧的建设路、西南河街以及跨河的赵家漾路，横向那就更加明确了，以水月亭路为中轴，向北至西山路、由拳路，向南联合路以及跨河的塘南路和南苑路！
02
市中心
海宁市政府在海洲路上的位置，也想到了当年桐乡市政府大楼的东迁到振兴东路。
铁路，带来了流动的人口和商机，对于城区的发展却有一定的阻碍，跨过洛塘河向南发展人居，向西发展商贸，向北发展经济开发区，这应该是当时政府的城市规划定位，所以我们看到随着海宁大道的建设和贯通，皮革城被定位在了当时城市的西南角，城市东扩到了赵家漾路，向北，则逐步形成了现在的经开东、西两区。
其实，严格意义上的市中心，向南由市中心板块和城南江南大道以北的区域组成，其中包括城南人居标志性的项目——百合新城和银泰城，辅以学校、医院、文化、体育等配套，由此种种，奠定了海宁向南发展的基石所在！而江南大道以南，包括马桥街道的新城南正是这一波行情催生的结果之一。
03
左右两翼
城西的皮革城板块和城东的鹃湖科技城就更加清晰了，城西以商贸为核心，围绕皮革城和时尚小镇向南北扩展，东侧以海宁大道为界，北至洛隆路，南至江南大道，向西沿着杭海城际向斜桥镇方向不断延伸，城东以鹃湖和浙大国际学院为科技孵化器核心要素，类似桐乡振东新区，唯一不同的是桐乡振东向东与濮院镇无缝对接，而鹃湖向东将直面海盐地域。
04
海宁乡镇
乡镇的发展由于铁路的原因与桐乡有所不同，大部分的浙江乡镇的发展都是围绕着城市主干道（国道、县道）展开，商贸区和居住区分别位于道路两边，海宁的乡镇（斜桥、长安、许村）更因为之前的沪杭普铁和客专，加上杭海城际的开工建设呈现出更强的城镇扩张欲望！
相对而言，黄湾、周王庙、盐官镇的发展就更接近于周边城市乡镇。
以斜桥镇为例
客群纬度
海宁的购房人群按需求分为三类：刚需自住、改善和投资：
刚需
（城区）刚需自住的群体本地的和外地的均有，本地人选择的大部分还是主城区发展的主流区域，新城南和城西皮革城板块的南北，而外地务工的人群，刚需自住则主要集中在工作相近的区域，经开区，皮革城板块往西斜桥方向，或则丁桥、马桥城南更远一点的区域，这一点，可以跟着开发商的产品线分析，一般都和定位相关！
（乡镇）刚需的只有二类，一类是乡镇的刚需客户，还有一类就是临杭新区，杭州外溢的客户，这批客户自住和投资的目的兼顾，集中在高新区（盐仓）、许村镇居多！
改善
改善的群体就非常明确，城区的改善集中在老城区少量楼盘里，大量的本地改善集中在城南板块，之前百合新城的客群再次置业改善的很多，高端的配置鹃湖的也有，乡镇改善的客户主要还是针对一线公司的改善性产品，长安镇区、高新区、许村镇区改善释放！
投资
投资的群体复杂，有本地的，但不多，和杭州相似，大部分本地人对于之前2014年那一波暴跌（2014年，海宁楼市曾经弥漫着“要崩盘”的恐慌当中，当时一篇题为《浙江海宁的楼市冲动：1.6万套库存压顶》的文章震动整个海宁楼市）还心存顾忌，所以这波行情起来，反应速度明显慢于周边嘉兴、桐乡，上海一轮分销扫货后本地投资才逐步复苏，就算到今年这波杭州投资潮来临，也不见得“疯狂”得起来，被市场教育过之后相对理性！
外地投资的分附近和沪杭，桐乡包括嘉兴的，因为本地房价已经超过海宁，供应量比较小，又对杭海城际比较认可，陆陆续续分两波在6000-8000，10000-14000进的场，外地的上海第一波，从5000-6000搞到10000，杭州的（临平外溢）第二波，现在价格集中在14000左右，由于市场投资氛围较好，几乎所有的楼盘都对本地开放渠道外地启动分销，上海外溢这波比较著名的卡森卫星城，杭州这一波主要像斜桥东，海宁西的万成、鸿翔项目，最近经开区吉鸿欣隆府，主打的都是投资客！
销售剧透的许村客户来源比例
百合花园一期杭州客户占比为30%，二期上升到了50%，柳岸春风后期推房源时，杭州客户量已占到70%。从首开到清盘，柳岸春风仅用了3个月不到，绿城华景川·蘭园在售，购房者主要来自于许村当地、杭州临平以及其他区域，其中还有少量海宁城区的购房者。后期万科的项目即将入市，排着还有佳源的项目，但是区域短期的产品还是供不应求！
这三类人群的购房心态各有不同，相对微妙，刚需的客户其实是被一波又一波的上涨“赶鸭子”上架的，改善客户就相对理性，见过世面，经历过楼市的风浪，知道在这样的行情中如何优化资产，吸纳吞吐，投资客在目前这个阶段那就是完全奔着“人多”、“洼地效应”的感觉走了，毕竟海宁目前限价的情况下，整体房价相比桐乡还是有一定优势，再加上杭海线和临杭新区效应的加持，加分不少！
产品纬度
1
从产品类型上观察
海宁市场的产品类型比同等城市要丰富很多，特别是叠墅、合院类产品相对集中，思考后大概有几个原因：
1、海宁城区限高，导致高层住宅类产品比例相对控制；
2、低密度产品加上高地价的结果势必会增加叠墅和合院类产品，一则做足容积率，二则要考虑产品做溢价能力；
3、新亚洲、中式“府”系这种高单价的产品必须要通过低密度住宅去表现，才会有那种私密、稀缺、珍藏的拥有“冲动”！
4、市场竞争激烈，逼迫开发商在前端产品研发和市场投入上更具竞争力！
2
从面积段观察
与客群的定位相符，刚需的基本90-120，高层居多，三房为主，满足最基本的居住需求，改善性产品定位在130-360，洋房、叠墅、合院为主，290-410平以上的排屋和别墅也有供应，但是量极少，投资性的产品基本定格在75-90-110，控制总价150-200万，针对的还是客户的低首付高杠杆！很多户型都是带连廊的二梯四户配置！
看一下高新区今年4月份的产品线和价格，心里就更明确了，大约七成左右的客户都下沙、七堡以及杭州其他区域的自住购房者，剩下的有来自温州、上海等地的投资客。
02
经典项目
说实在的，这次海宁之行还是比较仓促，应有遗漏，看过的项目里感触最深的有4个楼盘，简单点评一下感觉：
鸿翔.伊顿公馆
推荐指数：
这个楼盘位于鹃湖科技城板块，就是浙大国际学院边上，毗邻杭海城际的浙大国际学院站，周边环境属于海宁未来高端住宅区，这个楼盘虽然卖得不便宜，应该说目前海宁城区“一线”房价，大平层洋房20000，排屋的话最高3000万一套，但是反而让我感觉异常的高性价比和“安全”！
1、这种地段的容积率的低密度社区不是说唯一也是稀缺！
2、这种规划和景观未来5年不掉价！
3、这种户型配置未来5-10年足以满足高端客户的改善需求！
4、这种立面设计和材质，包括附属配套，就算是毛坯交付，一样让人觉得性价比超高！
鸿翔.伊顿公馆
最后三幢即将开盘，全款优先，虎哥只有流口水的份，不知道谁还有缘？！
绿城华景川.兰园
推荐指数：
相对城区的绿城华景川.桂语江南，这个应该是用一个系列的产品，主城区的项目体量较小，而在许村、长安盐仓等乡镇，绿城华景川的主场，这个产品足以与杭州市区的产品媲美，估计前几天嘉兴绿城拿的南湖地块，容积率1.8很有可能也是类似的产品！20000左右的单价，放在海宁市区，也不便宜，但是相对于杭州外溢的客户来说，这样的性价比对于绿城铁粉来说，是很有吸引力的！
1、从产品定位和理念深入骨髓的文化植入——文化和色彩
2、从场景设计到空间营造极具人文艺术的现代氛围——营销中心内外的布局设计
3、从户型面积、功能及尺度极度老道的创新和把捏——产品和功能定位
4、外立面时尚简约与优雅大气兼顾——绿城二代建筑风范名不虚传
绿城华景川.兰园
美女销售不断强调两点：
1、这里不需要和杭州一样公证摇号；
2、全款优先，但也要排队摇号！
佳源.瓏府
推荐指数：
这个产品系，应该是佳源集团近年来研发出的主力产品，佳源集团产品分为几个阶段，从都市系到优优系，到现在的府系，有着明显的迭代优势，就我看来，之前的都市系在佳源起步的时候曾立下汗马功劳，异域风情小品、密植的景观组团和极具震撼力的方尖碑、罗马柱、凯旋门等主广场主景观曾经俘获过一代客户的心，而低密系列的优优系我一直都不是很看好，主流产品上针对改善性客户的吸引还是不够，瓏府这个系列让我看到既熟悉又陌生的手法，讲讲感觉：
1、“震撼、面子、虚荣心”，抓的还是“土豪”，只是从“崇洋媚外”现在转向中国的“九五之尊”，骨子里都想做皇帝么！所以故事就是复建乾隆皇帝的安澜府——这个很关键，营销的心理分析是产品设计的基石！当然也要看主流客户！
2、从之前的景观、装修、主景、小品分散的局部转向系统性提升，说简单点就是从上到下的行头是一个风格，而且袖口、领节等细节也必须跟上！
3、这点最重要，就是文化，玩的是最高级的，跟绿城学的吧，产品整体上从骨子里开始渗透文化和精神层面的元素，让你买的不是房子，是一种获得感，代入感、礼仪感，人活一辈子，不就是图个飞黄腾达，加官进爵的感觉吗？没有禁止为什么不去释放这样的需求？
为什么没给五星，高层的产品户型定位有点不自信，面积从小到大一应俱全，这个跟桐乡的瓏府一样，估计考虑到周边改善性客户的数量不够，或则想引点投资客。
佳源.瓏府
高层的顶层户型设计得不错，很有特点，降低了顶层的抗性也同时丰富了建筑顶部的设计，我卖个关子，自己去看吧！首开18000，车位小贵，卖得很不错，现场实景开放，再加推16号楼！
中天.钱潮府
推荐指数：
老实说，海宁中天的两个产品，中天锦绣诚品和中天钱潮府比桐乡的两个产品性价比要高，唯一美中不足和遗憾的是项目体量都太小，所以被虎哥扣了1颗星；
中天这家企业，最大的优点不是噱头，是务实，什么意思呢？就是现房比期房还要好，做的比说的好，公司的行事风格有点像杭州的大家房产，中天原本建筑出身，1000个亿的营业额，房产只占100亿，专注在施工方面，中天工法在建筑技法上自成扛鼎地位。从现场管理标准化体系，PC预制混泥土、铝模等创新工艺，再到实测实量、BIM技术的精细运用，中天房产在建筑道路上不断探索，从居住者角度出发，研究出了专属于自己的工艺体系。
绿城、滨江、保利等一线开发商的项目有很多都是中天施工建设的，所以在产品户型研发、建筑施工管理、成本优化、模块化生产这些建筑专业方面不是一般的开发商能PK的，看几张照片！
中天.钱潮府
怎么样，14000-15000的价格，性价比是不是很高？！可惜，我去看的时候，就剩下几套尾盘了......海宁和桐乡的客户们，好好感受一下中天房产提出的“倔匠”理念吧。
其他的比如观塘里、华鸿.原墅、正黄金域兰庭、桃花源、十里风荷等项目都各自的优点和特色，以后有机会再分享！
刚才瞄了一眼，好像工联的一个新项目启动了——工联.望园，新中式的，看照片还是有点“颜值”，抽空去看一下！
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